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张岩:关于房地产开发企业破产重整中房屋财产清理的若干问题探讨 ──以四川XX房地产开发有限公司为例

发布日期:2018-05-15

前  言

近年来,由于我国三四线城市的房地产市场不断降温,不少中小型房地产企业由于融资难,不得不通过民间借贷甚至于高利贷来解决资金困境。但由于销售不顺,资金无法及时回笼,且民间借贷的高息压力,中小型房地产企业面临资金链断裂的窘境。本文讨论的四川XX房地产开发有限公司正是受大的市场环境影响而面临资金链断裂从而走向了破产重整的道路的企业之一。

对进入破产程序企业的资产进行清理,系管理人进场后必要工作之一。破产法上的许多制度均围绕着债务人财产的分配展开,也是重整程序中制定经营方案、进行资产重组、股权调整、债权调整的基础。为了保护破产企业的财产价值,防止企业资产流失,管理人员(律师)需要通过对相关资料、文件、信息及相关人员的询问、调查,对债务人财产法律状况、法律风险,做出专业的判断。

本文选取四川XX房地产开发有限公司资产中最主要的部分─房屋为讨论对象,笔者根据所参与的房屋清理工作,从安置、交付、消费购房、网签备案、抵押登记等多个角度就房屋的处理提出以下意见。 

一、安置户的利益应第一位保护

(一)背景

2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府,不包括房地产企业,但在该条例实施前,依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,房地产企业取得房屋拆迁许可证的,可以成为拆迁人,与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。作为历史遗留问题,拆迁人权利亟待保护。

四川XX房地产开发公司正是2010年与拆迁户签订了房屋拆迁安置补偿合同,合同约定将自己开发的楼盘中的部分房屋对拆迁户进行安置。目前,尚未全部交付房屋给安置户,公司已进入破产程序。

(二)实务处理及法律意见

在四川XX房地产开发公司破产重整一案中,安置户的利益被放在第一位进行保护,笔者(管理人聘请的中介机构的派出人员)表示赞同。理由如下:

1、拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件,理应获得特别保护。

2、被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议,早于土地使用权抵押或在建工程抵押,有担保物权的债权人通过审查及相应安排,完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的风险。

3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”

二、已交付的房屋,应配合完成物权登记

在四川XX房地产开发公司破产重整一案中,对已向购房户交付的房屋不再进行变动,未来也不再列入可用于清偿的资产范畴。笔者赞同这一观点,理由如下:

《企业破产法》第十八条赋予了管理人在人民法院受理破产申请后,对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行的权利。对于已交付的房屋,购房人已经履行了支付价款的义务,合同义务已履行完毕,债务人也履行交付房屋的义务,尚未履行的部分仅为债务人协助购房人办理物权登记手续。该种情形并不符合管理人有权决定是否履行合同的范畴。相反,对这部分房屋如果管理人决定收回房屋,不但会增加破产重整的复杂程度,也不利于维护社会稳定。

另有观点认为,支持上述结论的支持理由是购房人享有取回权。笔者并不赞同这种观点。现行规定下,取回权有两种,一种以所有权为基础的一般取回权,该取回权的基础并不是破产法独创,而是源于民法规定的物上返还请求权,所以仍然是一种民事实体法上的请求权。而房屋所有权的判断应以登记为准,仅交付的房屋显然不具备这个条件;另外一种取回权系《企业破产法》第三十九条规定的出卖人对“在途货物”的取回权,已交付的房屋也不属于此种情形。

三、未向购房人交付的房屋,应区分支付房款价款的多少及购房性质区别处理

尚未向购房人交付的房屋按其支付房屋价款的多少又可以分为两类:

(一)支付50%及以上购房款的房屋

在四川XX房地产开发公司破产重整一案中,管理人对这部分房屋拟定为交付房屋,补交房款,笔者赞同。

1.理由

除了前文中提到的管理人对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行的权利外,另有,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的支持。需要明确的是,由于该公司楼盘尚有部分楼栋未竣工,该条对购房户利益的特殊保护,包含两种情况:(1)在购房户要求交付房屋时,应在条件具备情况下向购房户交付房屋;(2)在购房户要求退购房款时,其债权优先建设工程价款债权受偿。

还有,破产程序本质上是一种概括执行程序,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对破产案件处理明显具有指导意义。

2.例外

笔者在参与房屋清理过程中,发现张X购买房屋2014.2平方米,用于电影院项目的开发。另外双方又签订借款协议,并转款1800万元,双方约定利息,还约定还款方式为从张X购买的房款中逐步扣除或转为房款,合同履行过程中,张X为了房屋适应其特殊用途,包括设计、施工均全程参与。从其提交证据看,双方签订真实的房屋买卖合同,且约定的房款交付方式不违反法律规定,应认定为真实的购房户。但其权利是否应得到优先保护,笔者持反对观点。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及部分省高院对批复的理解(重庆市高级人民法院《关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》(渝高法【2003】48号):“经我院审判委员会研究认为,从该批复第一条、第二条的文意理解,应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权,故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时,人民法院应优先保护购房消费者的利益”。广东省高级人民法院《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见》(粤高法发[2004]2号)第一条中规定:“人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的,判决主文可作如下表述:承包人在XX元范围内对于XX工程(楼房)享有建设工程价款优先受偿权,但在本判决生效之日(如已对该工程或楼房采取财产保全措施的,为采取财产保全措施之日)前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款(在商品房担保贷款中,含消费者向银行所借款项)的房屋部分除外”。浙江高院的指导意见明确将“消费者已交付超过50%购房款”的房屋排除在了建设工程价款优先受偿权之外,客观上也将购房消费者的优先权排在了第一。)

从以上规定来看,无一例外的都是强调对消费购房者的利益的特殊保护。关于这里的消费者,江必新、何东宁等著:《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用·房地产卷》中将其定义等同为《消费者权益保护法》中的消费者概念,即“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的单位或个人。 由此可见,《批复》第二条的根本目的是保护购房消费者的生存利益,而非经营者的商业利益。鉴于张X购买房屋用于投资开发,故不属于特殊保护之列。

(二)付50%及以下房屋价款的房屋:

在四川XX房地产开发公司破产重整一案中,管理人经与法院、政府工作组协商,确定缴纳费用较多的(约10万以上的),可交房,补房款。缴纳费用较少的(约10万以下的),不再履行房屋预售合同,已交付房款转为普通债权处理。

对于这部分房屋如何处理,法律没有明确的规定,应属管理人有权决定的范畴。不过管理人在考虑是否交房时应综合考虑已交付房款数额、债权受偿比例等因素。

四、对以房屋买卖为名,实为抵偿债务的房屋,应列为普通债权处理

(一)背景

四川XX房地产开发公司破产事由发生后,当地政府专门成立工作组,采取以房抵债等方式解决企业的债务危机,意图挽救该企业,未能成功。企业进入破产程序。

在四川XX房地产开发公司破产重整一案中,该类房屋如何处理,涉及到管理人进场之前当地人民政府部分领导的批示及政府工作组之前的工作,管理人及人民法院对此十分慎重,并提议联合政府工作组召开专题会议,进行讨论。

(二)该部分房屋,按照抵偿后是否由债权人再次转让给第三人为标准又可以分为两类:

1、对于仅涉及以物抵债的房屋,笔者认为应还原债务人与债权人之间的基础法律关系进行处理,撤销网签,注销备案,申报债权,依法清偿。理由是:如果债权人原为普通债权,经新的抵偿协议后却变为优先债权没有法律依据,也会损害其他债权人的权利。如果原债权人为优先债权,即便撤销网签,注销备案,申报债权,其债权优先清偿的权利仍然得到保障。

2、对于经由债权人出让给第三人的房屋,又由四川XX房地产开发公司出具房屋预售合同手续及收据的房屋如何处理:

首先,第三人虽然与四川XX房地产开发公司签订了房屋买卖合同,却未将房款支付该公司,而是支付给了债权人。买卖合同的构架实际为:买方是第三人,卖方是债权人,合同约定由四川XX房地产开发公司(第三方)向买方履行义务。并通过办理签订书面合同、出具收据等方式,由四川XX房地产开发公司(第三方)作出履行义务的承诺。

其次,关于第三人的利益是否需要在破产程序中予以保护的问题。鉴于真实买卖合同双方为债权人和第三人,第三人即便在破产程序中拿不到房屋,还可以请求债权人向其承担违约责任,退购房款。

实务操作中的建议:可考虑在债权清偿方案里凡涉及第三人的房屋在50万以内,确定另外的清偿比例。

五、办理预售登记不应成为房屋是否交付的考虑要素

预售登记备案并不是一种物权意义上的登记,其法律价值在于通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全,最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现,而预售登记备案行为仅具有债权合同公示效力,根本不发生物权公示效力。预售登记备案仅在我国《城市房地产管理法》中有规定,法律未规定其具有物权效力和对抗第三人效力,因此预售登记备案属于行政管理范畴,在破产程序中管理人对该部分房屋的处置意见不应受备案登记的影响。但在对该部分房屋进行处置时,仍应由管理人提出,经人民法院审查,裁定解除预售登记备案。

六、办理抵押登记的房屋,在条件许可情况下可在重整程序中实现担保权利

在四川XX房地产开发公司破产重整一案中,法院积极推动对XX商行设定抵押的30套房屋注销他项权登记,并敦促管理人将这批房屋纳入到处置的范畴内,从法理来看,并无不当。理由如下:

1、《企业破产法》第七十五条第一款规定,在重整期间对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。破产程序中,担保物权人的权利可以分为相关联的两项:第一,对担保物变现的权利,也就是以物的价值包括变现价值,使自己的债权得到保障。第二,在担保物变现以后对变现款享有优先受偿权。

2、应明确《企业破产法》第七十五条第一款规定担保权暂停行使指的是第一项对担保物变现的权利,不管是什么原因,第二项的优先受偿不受影响,即担保物只要是被处分了必须优先受偿担保权人。

3、《企业破产法》规定暂停担保权行使的立法目的和它的本意是为了给企业重整创造良好的外部条件,避免因对担保财产行使权利而影响到企业的挽救和生产经营。从对担保物权的保护看,在前面说的这个问题上,即使是设置了抵押的担保物,如果债务人重整程序中确实用不到,也不影响双方通过协商对担保物进行变价,清偿债权。因为这样不仅可以保证债权人及时得到清偿,还可以减少担保财产的维护费用,减少财产损失的风险,对债务人来讲是利人利己的。

需注意的问题:(1)就处置一事与商行充分协商,包括但不限于评估机构、拍卖机构的选取等;(2)应就拍卖所得的款项必须及时偿还商行的借款,如不能及时偿还或需要分期支付,必须要得到XX商行的同意,应高度警惕地方政府将该笔款项挪作他用。

在重整实务中,权利冲突的解决方法并非在破产清算中一成不变,非此即彼,而是可以通过谈判的方式获得合理的利益平衡。